亚洲国家中，日本、韩国和新加坡最早出台REITs相关法律，并批准REITs在本国的股票市场上交易。日本的REITs市场尤其活跃：截至2016年第三季度，日本共有56支REITs，总市值达1,160.1亿美元。REITs在新加坡和香港同样发展迅猛，总市值分别达到了518.3亿美元和300.9亿美元。亚洲的REITs主要包含酒店、写字楼、零售、公寓、工业/物流、医疗健康、综合等7种物业类型，其中，综合型REITs最为普遍。在亚洲市场上的全部REITs中，50支都是包含多种物业类型的综合REITs。其次为写字楼物业、零售物业和工业/物流物业的REITs，分别为29、19和18支。除此之外，公寓、酒店和医疗健康领域的REITs则分别占10、9和6支。

日本、新加坡、香港的REITs较美国起步晚，因此在设立之初就吸取了美国的一些现成的惯例。比如，新加坡、香港规定REITs只能持有物业而不可提供信贷，注定了只允许发展权益性REITs，债权型和混合型的REITs也就失去了发展的可能性。

1、新加坡REITs市场简介

新加坡是亚洲第二大REITs市场，且与其他发达经济体不同，新加坡的REITs市场最为国际化，即大量REITs持有的基础物业除了位于新加坡本国之外，位于马来西亚、中国、印尼的也占有较高比例，体现了新加坡作为亚洲地区REITs募资中心的地位。

1999年5月，新加坡发布了第一版《房地产基金指南（Property Fund Guidelines）》，为REITs的发展奠定了基础。随后，税务局机关在2001年制定了税收透明规则，加快了REITs的落实。2002年7月，新加坡的第一支REIT——凯德商用新加坡信托（CapitaLand Mall Trust）——在新加坡交易所主板成功上市。

目前，新加坡有10支REIT持有位于中国大陆的物业，包括腾飞酒店信托、雅诗阁公寓信托、凯德商用中国信托、丰树大中华商业信托等知名REIT产品，以及近两年大陆赴新家坡上市的北京华联商业信托及运通网城房地产信托。

截至2016年第三季度，新加坡上市REITs共计持有47处中国物业，位于一、二线的物业分别占47%和49%。业态方面，新加坡REITs所持有的中国物业业态丰富，其中零售与工业及物流物业占比最高：零售共17处，业态主要为购物中心，包括凯德商用中国信托11处、北京华联商业信托持有的5处，及升禧环球房地产投资信托持有的1处；工业及物流物业共16处，其中丰树物流信托9处、运通网城房地产信托6处、凯诗物流信托1处。

截至目前，内地企业赴香港和新加坡发行的REIT产品共计2支，分别为北京华联商业信托和运通网城房地产信托，分别关注内地零售及物流物业，于2015年和2016年陆续在新交所挂牌上市，采用先由境内公司持有内地物业，再由境外公司持有境内公司的方式实现境外发行。

目前，新加坡REITs的负债上限为其总资产价值的45%。2015年7月，新加坡金融管理局（MAS）将杠杆率上限由之前的35%额外增加了10个百分点。根据2015年7月之前所适用的法律,获得信用评级并且公开披露评级的REITs实际上可以获得高达60%的负债上限。截至2016年第三季度,新加坡杠杆率最高的REITs是德国写字楼房地产投资信托（写字楼），杠杆率高达42%；而杠杆率最低的REITs是运通网城房地产信托（工业/物流），其杠杆率为19%。

在新加坡，专注于公寓的REITs杠杆率最高，为40.1%；专注于零售的REITs的杠杆率最低，为30.3%。

截至2016年第三季度新加坡市场上的REITs品质良好，其负债不超过资产总值的45%，REITs整体均呈现折价状态，每基金单位市价较每基金单位资产净值水平折价率为33.2%。

新加坡市场上溢价率最高的REITs是百汇生命产业信托（医疗健康），溢价率为47.6%；而胜宝工业信托（工业/物流）的折价率最高，高达35.2%。业态而言，新加坡REITs中溢价率最高的物业类型是医疗健康，平均溢价率为34.4%，折价率最高的是公寓，平均折价率为17.4%。

 另外，新加坡的REITs由于采用外部管理人模式，很多REITs都是由地产投资集团/开发公司（如CapitaLand，凯德置地）发起设立，一个地产投资集团或大型资产管理公司可以针对不同的物业类型（零售、办公、住宅、医院物业等）设立多只REITs。

表4：新加坡大型地产公司或资产管理公司发起设立的REITs小计

    资料来源：上市公司披露材料，截止2015年3月31日。

 例如，新加坡凯德置地集团（Capita Land Group）本身为大型房地产上市公司，开发住宅和商业项目。对于较为成熟的商业项目，凯德置地集团将其打包进入由自己发起设立的REITs基金；凯德置地本身控股REITs的基金管理人及物业管理公司，也少量持有上市REITs的基金份额。下图为凯德置地集团下属Capita Retail China Trust REIT的股权和管理架构图。

表5：凯德置地集团Capita Malls Asia事业部下属的Capita Retail China Trust REIT的结构设计

资料来源：上市公司披露材料

 2、香港REITs市场简介

 2003年8月香港通过了《房地产投资信托守则》，并于2005年11月才推出了第一只房地产基金（领汇）。香港在很大程度上借鉴了美国早期的REITs结构，以信托计划为投资实体，由房地产地产管理公司和信托管理人提供专业服务，即实行外部管理人制度。

目前，香港共有5支REIT持有位于中国大陆的物业，包括汇贤产业信托、开元产业投资信托基金、春泉产业信托、领展房地产投资信托基金及越秀房地产投资信托基金，相当于全部上市REITs中有一半持有中国大陆物业。

截至2016年第三季度香港市场上的REITs品质良好，其负债均不超过资产总值的45%，香港REITs整体呈现折价状态，每基金单位市价较每基金单位资产净值水平折价率分别为3.5%。

在香港，REITs的负债（直接或通过SPV）比率不能超过总资产价值的45%。领展房地产投资信托基金（综合）在2016年第三季度末只有18%的杠杆率，是港交所杠杆率最低的REIT。而综合型的越秀房地产投资信托基金，则拥有最高的杠杆率，高达38%。截至2016年第三季度,香港REITs的平均杠杆率为28.5%。

香港REITs普遍折价交易，其中富豪产业信托（酒店）折价率最高，为52.3%。

截至2016年第三季度，香港上市REITs共计持有20处中国物业，60%位于一线城市，位于二线城市的仅占35%。业态方面，香港REITs在大陆持有的商业综合体数量较多，达5处，包括越秀房托旗下3处及汇贤产业信托旗下2处。

截至目前，内地企业赴香港发行的REIT产品共计2支，分别为越秀房地产投资信托基金（越秀房托）和开元产业投资信托基金。其中越秀房托早在2005年底就在香港联交所挂牌上市，是2005年香港证监会修改《房地产投资信托基金守则（Code on Real Estate Investment Trusts）》开始接纳非香港物业组成的REITs后，在香港独立上市的首只以内地物业为注入资产的REITs。开元产业投资信托基金作为第一支专注于中国内地酒店的REIT，于2013年7月在香港挂牌上市。越秀房托在发行之初采用境外公司直接收购内地物业的方式实现物业跨境转移。这种方式结构简单，税务负担也较小。但由于2006年大陆外资准入限制法规的出台，境外公司直接收购内地物业的途径已不再适用。越秀房地产投资信托基金是同时入选香港“恒生综合大中型股指数”与“恒生低波幅指数”的REIT产品，自2005年上市以来，越秀房托超过90%的盈利均用于向基金单位持有者分红，其按季度末结算日收市价计算的基金单位分派收益率平均值高于7.5%。近五年来，越秀房托在绝大部分时间分派收益率均高于香港整体REITs平均水平。截至2015年12月31日，越秀房托2015年全年经营收入达人民币17.10亿元，同比增长8.8%；物业收入净额人民币10.88亿元，同比大幅上升10.2%；每个基金单位全年分派人民币0.2490元，折合每单位分派0.3061港元，同比增长2.8%；按期末收市价4.16港元计算，基金单位分派收益率约为7.4%。越秀房地产投资信托基金资产包含七项位于广州及上海核心商业区的高品质物业，物业产权面积共743,106.2平方米，截至2015年12月31日，物业平均出租率97.3%，租金单价237.5人民币/平方米/月（不包含酒店及服务式公寓），旗下物业涉及写字楼、零售、酒店、服务式公寓及其他商业用途的业态，于2015年12月31日的物业评估总值约为人民币275.74亿元。

表6：香港REITs中包含的大陆物业统计