19世纪中叶，美国产业革命释放出巨大的生产力，为社会创造了巨额的财富，作为满足财富投资增值的一种重要手段，房地产投资的需求快速增加，房地产投资市场理应顺势取得飞速的发展。但是，基础设施的不健全严重制约了房地产投资市场的发展，19世纪的美国公司法案禁止公司从事不动产交易、对资本金进行严格限制、公司每年需要填写年度资产和责任报告等。美国马萨诸塞州法规规定：除非房地产属于整体商业物业的一部分，否则禁止公司拥有房地产。由这条规定引发出来的马萨诸塞信托，突破了这种法律规定的限制，回避了公司法案对公司经营的各种制约和公司运营的严格要求，设计成新的交易结构，使信托成为了合法投资房地产的特殊目的载体。特殊目的载体可以进行股权转让、由股东承担有限责任、权属可以合法分离、委托专业人员进行管理等，基本可以视为公司的替代品，但比公司更具有灵活性和连续性。马萨诸塞信托在这种特殊的商业背景下，契合了市场的需求，取得了巨大的成功，马萨诸塞州也就成为了房地产投资信托的发源地，此后，芝加哥、奥马哈、丹佛等城市也参照马萨诸塞信托模式，在不改变现有法律的情况下，合法进行房地产开发投资，满足了社会财富增长的需求。

由马萨诸塞信托产生的根源可以看出，此种商业信托被设计出来主要是为富有阶层提供财富增值保值的工具，从社会公平角度出发，不存在税收优惠的理由。但是20世纪50年代，马萨诸塞信托和美国房地产信托（Real Estate of America)通过游说美国联邦政府，使得信托公司可以享受到税收优惠待遇。马萨诸塞信托相对而言具有明显的优越性：回报率与公司形式的相似、可以转让信托受益权、股东的有限责任、专业团队管理等，使得马萨诸塞信托很快突破富裕阶层投资工具的范畴，受到民众的普遍青睐，很快成为一种大众投资工具。

到了19世纪末和20世纪初，马萨诸塞州的电车道和电气公用公司广泛运用商业信托作为融资工具，并广泛推广至美国各大工业城市，商业信托取得了迅速发展。之后的1935年，美国联邦最高法院通过一项判决，取消商业信托自20世纪50年代开始享有的税收优惠，马萨诸塞信托模式也由此步入长达25年的低谷期。直到1960年美国国会为了提供中小投资者投资大型不动产的机会，对《国内收入法典》做了修正，规定如果REITs将每年盈利的大部分以现金形式分红，则无需缴纳所得税，避免了对REITs和股东双重所得课税，商业信托才逐步走出低谷，取得新的发展。

20世纪60年代，美国的房地产行业步入繁荣期，房地产投资需求日益加大，但是，个人投资者财力有限，没有能力投资单个地产项目，无法分享房地产繁荣的红利，且房地产投资周期较长，流动性很差，这都制约了中小投资人参与房地产投资的可能性。又因为当时房地产估值不稳，业绩水平受经济环境影响波动较大，管理人薪酬体系不合理易发生道德风险等，美国房地产行业逐渐步入萧条，数以百亿美元记的资金流出房地产市场，商业地产大幅贬值，房地产行业面临系统性信用危机。为了刺激日益萧条的房地产市场，当时美国国会认为以聚池管理（Pooling Management)的形式成立专门从事商业地产和房地产证券投资的房地产信托基金，聚集中小投资人资金用于专业投资不失为一个两全其美的途径。1960年，艾森豪威尔总统签署《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960),标志着REITs的正式创立。

随着房地产行业的不断发展和金融工具的持续创新，REITs在越来越广泛的国家和地区得到了认可，加拿大、日本、澳大利亚、韩国、中国台湾地区、香港地区的REITs市场取得了长足发展。